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標題: [房地新聞]蛋黃區房子保值？學者：已經轉變別再迷信 [打印本頁]

作者: 212410 時間: 2019-12-8 05:22 PM 標題: [房地新聞]蛋黃區房子保值？學者：已經轉變別再迷信

蛋黃區房子保值？學者：已經轉變別再迷信記者游智文／即時報導

2019年12月6日下午1:33

提到房地產投資，許多人會說：「location、location、location」，認為愈近市中心愈好。房地產學者表示，其實電商崛起後，市中心地產，不論店面或住宅，價值均在下滑，投資不應再迷信蛋黃區。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，過去房地產學地價理論中，最常用的就是以離市中心（CBD，Central Business District）的距離，判定區位價格，離市中心越近價格越高。所謂蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，就是這種地價理論運用說法。

會這樣認為，原因很簡單，市中心位於中心點，是各區位交通成本最低的地方。傳統觀念中，就是交易地點。

商店集中在這裡，物流也集中在這個地方，交易在商店店頭完成，金流也在這個地方，銀行也喜歡開在這個位置，甚至連政府機關都要湊一腳設在這裡。

傳統上離CBD越近的區位，因為交通成本低，交易成本低，反映出來的房價就越高，但在網路購物興起之後，CBD的功能受到了很大挑戰。

現在隨便一個購物網站上的商店數都超過CBD商店的總和，金流與物流也全在網路上完成。結合金流與物流的電子商務越來越發達，CBD的功能就會受到越來越大的挑戰，地位愈來愈動搖。

章定煊表示，不只蛋黃區店面價值面下降，過去民眾搶進蛋黃區，除了就業外，消費、購物方便也是主因，但現在消費多在網路完成，住在蛋黃區的相對便利性大幅降低，不少人搬往郊區，已促使市區住宅價格和郊區逐步拉近。

章定煊表示，電商改變生活型態，也改變傳統房地產值，例如過去大家普遍認為餐飲店面需要大面寬、開在大路邊，現在已慢慢地淡化。

雖然區位還是很重要，但重新洗牌後的區位價值需要重新被評價，房地產投資概念也需要大幅度調整，不應再迷信蛋黃區不動產就一定保值。

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個人觀點：

這在台灣，尤其是北台灣可能還不太適用，例如大安區信義計畫區、新板特區。至於中南部縣市，確實存在所謂市中心區域沒落的現象。

作者: kevin517517 時間: 2019-12-9 12:04 PM

這在台灣，尤其是北台灣可能還不太適用，例如大安區信義計畫區、新板特區。至於中南部縣市，確實存在所謂市中心區域沒落的現象
這觀點個人非常認同電商真的是一種全新的生活型態

作者: chang3 時間: 2019-12-10 03:57 PM

市中心的沒落，與其說是電商的關系，不如說是台灣都更困難
四、五十年前的都市計畫，交通上的設計馬路一定沒有現在設計來的寬
雙向雙線已經是頂級的，一般馬路都是雙向單線
五十年前的公寓、四十年前的大廈，在當年可能都是高檔的房子，但現在都老舊了
但一提到馬路要拓寬、老屋要都更，都是困難重重、抗爭不斷
小時候的房子在巷子裏，巷寬不到2.5公尺，機車要會車都有點危險，汽車更不開進去
有可能為了上班方便，大家會在這租房，但買房還是算了，除非是想隔成套房租人
這樣市中心想不落沒很難
應該是說市中心已經移轉到其他地方
舉例來說台北市原來的市中心應該是萬華區、城中區、大同區，信義計畫區當時還是稻田
但現在提到萬華、大同，大家只會覺得是老舊社區，信義計畫區才是市中心

作者: hopy36 時間: 2019-12-12 09:28 AM

蛋黃區就是交通方便, 醫院近, 上班近, 薪質高. 就只有信義區才有.
就算新竹只有薪質高, 但交通還有其他都不方便也不能算蛋黃區

作者: squiral12001 時間: 2019-12-17 07:35 PM

市中心沒落的確很有可能
一般市中心都是較舊的規劃, 房價高.卻又不如新大樓舒適
都更困難因為牽涉利益太多
商圈也因為高租金拚不過電商而沒落
真的沒甚麼好處
所以政府更應該把資源多用在新市鎮, 鼓勵人口往新的是鎮移動
讓舊市區房價自動下跌, 這樣在重新規劃時阻力會少很多
但困難的是這些當初的精華地都是掌握在財團或政客手裡
要不開發或忽視這些區域還真難啊~一切都是利益

作者: freemountain 時間: 2019-12-19 11:57 AM

近例就是台北東區的逃亡潮,
店舖一間間倒, 誰也不能保證

作者: kissping 時間: 2019-12-20 10:22 PM

精華區都在集團手中，價格不容易下跌，除非政府願意大量釋放國土變更

作者: y0830c 時間: 2019-12-20 10:26 PM

台灣近年交通建設發逹,各地城鄉差距不大,市中心已失吸引力,價格自然無法一枝獨秀!

作者: 藍海策略 時間: 2019-12-21 08:49 PM

蛋黃區的房子雖然保值
但怎知道買的時候不是炒過頭的價格

作者: turboandauto 時間: 2019-12-26 12:06 AM

要看整體，例如整各台北市是不是都這樣，平均有多少商圈，各區的標的比例等，單看這個不準

作者: burger999 時間: 2019-12-26 09:19 AM

在交通沒弄好之前蛋黃就是蛋黃

沒落的只是店面因為太貴等租金一調降就又回來了

作者: ruterho 時間: 2019-12-28 02:30 PM

將來少子化房子將供過於求...

作者: itrc123 時間: 2019-12-30 08:20 PM

人口已經負成長了，，房價終究還是會被打回原

作者: monkeyjoe 時間: 2020-1-1 08:33 PM

就算沒有電商，臺灣的重劃區之多，也很容易造成「都市轉移」的現象。這很容易理解，舊城區路小、人多，已經沒有發展空間；現在又沒有戰爭打爛房子，不會大規模重建，你想要都更房子，屋主又難搞得要命，最好做的還是在重劃區的素地造鎮。很明顯地，你要在一張白紙作畫，還是要在髒兮兮的紙上作畫？新城區機能變好之後，自然吸引人潮，原本的舊城區人潮很容易就被吸走。

作者: Donaldchen5168 時間: 2020-1-23 08:58 AM

中部的七期重劃區域
跟台北信義區一樣
都是首選

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